区城改办主任    樊金利

区人大常委会主任、副主任、各位委员：
      受区人民政府委托，现在由我向本次会议汇报未央区城中村改造工作进展情况，请予审议。
       一、聚力推进，惠民益民，“百村城改”开展成效良好
      2009年，我区提出了“百村城改计划”，确定城中村改造作为引领城市化的有力举措，力争用3至4年时间，完成全区约100个村城中村改造工作，从此拉开了以城改为抓手，强力推进城市化进程的工作序幕。目前，“百村城改计划”已初步完成，城改工作已取得了重大突破，这个突破已经为群众融入城市生活和北城城市型态的形成打下了坚实的基础，“百村城改计划”实施以来，未央区已累计完成101个行政村的整村拆除工作，涉及逾15万人、拆迁面积约2845万平方米；完成41个行政村的回迁安置工作，涉及约5万人；完成86个村农转居、94个村经济体制改革和71个村撤村建社区工作。实现了城中村管理体制转变、生活环境改善和群众素质的提高。
      （一）改造与民生并重，保障群众利益
      “百村城改计划”实施以来，被拆迁群众人均补偿12.30万元，户均补偿45.89万元；人均安置面积117平方米，户均安置面积436平方米，以市场价每平米5000元计算，人均安置房屋价值68.5万元、户均256万元，群众的安置房屋资产预计将达到1072亿元。实现了群众现金和财产性收入同步增加。仅为拆迁群众人均置换经济发展用房20平方米一项，预计3—5年形成群众经济发展用房220万平方米，按照10平方米带动1个就业岗位计算，可提供就业岗位约22万个。
      （二）改造与提升并重，加快城市建设
      通过城改，大明宫遗址公园、汉城湖公园已对外开发，行政中心已正式对外办公，铁路北客站已正式运营；打通秦汉大道、渭滨街、开元路、梨园路街等市政道路30余条；在未央路、渭滨街、太华路等区域，引进深国投、万达、华远、万科、红星美凯龙、中影在线等项目，打造以现代商务为主导的大型城市综合体。预计3—5年内将形成的固定资产投资将达到830亿元以上、开发商品住宅销售额达到920亿元以上、综合税收将达到约90亿元左右。其次一批市政设施、公建设施正在建设之中。通过城改，腾迁城市建设用地近3万亩，为城市品位的提升提供了充足的空间。
      二、正确决策，整合资源，强势推进城中村改造工作
      （一）正确决策，强势推进
      我区近年来的城改实践证明，城中村改造早改早受益、早改早主动。从政府管理的角度来看，城中村改造越迟，征地、拆迁成本越高，工作越被动；从村民受益的程度来看，城中村改造越慢，集体资产流失越多，量化到村民身上的资产就会减少。城中村改造不仅能迅速提升城市形象，改善群众生产生活条件，加快农民向市民的转变，更重要的是拓展城市空间，节约集约利用土地资源，为长远发展奠定坚实基础。
      在科学分析工作形势后，区委、区政府科学决策、强势推进，在2008年工作的基础上，2009年我们结合区域发展实际，提出了“百村城改计划”，力争用3-4年时间，完成全区100个左右村庄城中村改造工作。从此拉开了以城改为抓手，强力推进城市化进程的工作序幕。一是明确全区每年拆除20个以上村、各街道每年拆除2个以上村的城改目标任务。将待城改村划分为建成区村庄、建成区周边村庄、远离建城区村庄、遗址区村庄4种，坚持分步安排、分类实施，坚持城市拆迁改造与区域开发建设相结合，加快推进区域改造步伐和城市化进程。二是坚持拆除与安置，有形改造与无形改造，拆迁改造与市政建设，政务服务与政策保障“四个并重”。三是建立三种城改模式：①政府主导，依托重大项目实施改造，涉及北客站项目、大明宫保护项目、汉城湖项目、行政中心以及道路建设等项目；②政府主导，引入开发企业实施改造，主要涉及以商业为主的先锋村万达、方家村的红星美凯龙以及以住宅为主的肖家村名京九合院、刘北村天香沁园、红光村利君未来城等项目；③政府与开发企业合作实施改造，主要涉及二府庄未央印象城等项目。四是在全区各街道开展“三个百分百街道”创建工作，即农业百分百转型、农民百分百转居、农村百分百转社区，推进无形改造。
      （二）整合资源，形成模式
      一是初步探索出了一条符合未央实际城改做法：即以“百村城改计划”为目标，坚持政府主导和市场运作相结合，按照分工协作的指导方针，通过目标考评的办法，将城改的各项工作任务得到了有力地落实。形成了城改办协调、监督、指导，开发商广泛参与，街办组织拆迁安置的良好工作机制。二是探索和完善了城中村改造模式。我区城中村改造工作经过几年的摸索，逐步形成了以“政府主导、项目带动、市场运作、安置先行”为核心的城中村改造模式，并在实践过程中逐步形成了“北客站拆迁模式”和“城改拆迁模式”两种拆迁安置补偿方式并存的改造模式，结合地域的不同以及群众意愿选择拆迁安置补偿模式，达到了富民和安民的双重目标，确保了城中村改造的快速推进。
      （三）切合实际，惠民益民
      一是做到尽可能在同一区域内一个政策、一视同仁。补偿坚持“就高不就低”，充分考虑群众长远经济保障，确保被改造群众人均安置经济发展用房不少于20平方米，我区人均拆迁补偿的住宅面积以及经济发展用房面积均达到全市最高标准。将经济发展用房实行集体统一管理、统一经营，群众享受收益分红，保障了群众长远收益。二是多措并举保障群众生计。按照西安市城中村无形改造政策，严格要求在城改村拆迁安置过程中落实养老保险等社保资金；全面落实国家政策，明确改造后5年内群众可选择性享受城市居民社会保障政策或可继续享受优于城市社区居民的惠农、低保等政策。探索“免费培训、送岗上门、一户一岗”等方式，促进农转居适龄劳动者创业与再就业。
      （四）组织健全，制度支撑
      一是“百村城改”拉开序幕以来，我区先后成立了以区级主要领导为组长的《未央区城中村改造工作领导小组》、《未央区城中村改造回迁工作领导小组》、《申遗区回迁安置工作领导小组》以及《完成城改项目市政配套工作领导小组》等工作体系，进一步体现了领导重视、目标明确、全区协作、体系健全。二是在制度方面，我区在全市率先制定了较为全面的《西安市未央区城中村改造回迁安置指导意见》，加强了回迁工作的规范化、科学化和制度化。制定下发了《关于严控城中村抢建加盖行为的指导意见》，对抢建加盖和投机性建设进行有效遏制。制定出台了《关于进一步规范城中村改造工作的指导意见》，规范了城中村改造运行流程。完善了《城中村改造项目准入、退出制度》，进一步规范城改项目准入、退出和监督机制。制定了《城中村改造被拆迁群众社会保障管理暂行办法》，对被拆迁群众的社会保障办理工作进行了细化和完善。另外《关于加强城中村改造程序管理的通知》等六项规范性文件的完善和出台，将为更加科学规范地实施城中村改造工作提供有力地政策支撑和指导。
        三、认清形势，找准问题，切实增强安置回迁的紧迫感
      在肯定成绩的同时，我们应切实增强回迁安置工作的紧迫感。我们清醒地看到，在已完成整村拆除的101个行政村中，涉及15.6万人，仅完成41个行政村的回迁安置工作，涉及约5万人，那么就是说还有10万余被拆迁群众在外过渡，回迁安置的形势依然严峻。当前城改工作还面临着很多问题，主要表现在：
      （一）市政配套薄弱制约回迁安置工作
我区以前属于城市郊区，市政配套建设工作底子薄，起步晚，全区市政建设管网覆盖面低，随着近几年诸多重点项目落户未央，市政建设工作才进一步提速，但重点项目的辐射范围有限，导致其他项目享受不到市政配套。通过这几年的努力，大部分区域供水、供电问题不大，但是大部分区域的供暖、供气问题较大。如我区杨家庄、炕底寨项目，安置房已全部封顶，具备回迁条件，但周边道路、热力、天然气等市政配套不到位，村民回迁后基本生活得不到保障，回迁工作无法开展。
      （二）房地产市场制约城改工作全面推进
      城改的主导思想为“政府主导、市场运作”，市场对城改工作起决定性作用。受到国家宏观调控，房地产市场持续低迷，目前，房地产商介入城改工作积极性不高；加之，城改项目基本没有取得商品房预售证，不能对外售房，城改项目资金无法回笼。投资人自身实力也不足，导致安置房建设进度总体偏慢，我区城改项目均存在不同程度的延期回迁。如枣园村、后村、新房村、王家鹏等村由于原投资人实力不足，已多次更换投资人。
      （三）综合用地不足制约城改项目规范实施
      如李上壕村、李下壕村、大白杨西村均存在城改综合用地不足，城改工作方案无法编制，后期手续不能办理。
      虽然有些困难，但我们没有丝毫的懈怠，更没有灰心丧气，我们更要拿出拆迁时的决心和魄力，本着对群众负责的态度，在认识上再提高，在措施上再强化，在落实上再给力，千方百计破难题，全力以赴赶进度，将这项事关群众切身利益、事关社会稳定大局的大事抓实抓好、抓出成效，为未央可持续发展奠定坚实基础。
      四、攻坚克难，多措并举，切实解决影响群众回迁的问题
      为进一步推进我区回迁安置工作，今年区委、区政府结合党的群众路线教育实践活动制定了开展“七个一”活动，就着重制定有我们城改的区级领导包抓2014年、2015年回迁安置村，进一步加强了领导，让领导干部带着大家推进回迁安置工作；区政府也印发了《进一步加快回迁安置工作的通知》，激励着大家推进回迁安置工作；针对影响群众回迁的市政配套问题，区政府成立了《完善城中村改造项目市政领导小组》，组长为周东和王社信区长，领导小组办公室设立在区城改办负责完善全区城改项目市政配套，并在5月29日邀请市建委等7家市级职能部门到我区来现场办公，会议效果明显；针对城改项目开发企业资金问题，区级各部门相互协作积极搭建融资平台，召开银企座谈会，截至目前，未央信用联社已为我区城改项目开发企业贷款约50亿元，解决了一批企业的资金问题。另外，区级多部门相互协作，积极与国开行联系对接，争取棚户区贷款资金。接下来，我们还将制定有力措施，做好以下工作： （一）健全安置房建设回迁工作体系. 一是建立安置房建设资金保障体系。由街道牵头，成立各项目“安置房建设资金三方监管帐户”，确保安置房建设按照时间节点投入资金，并通过政府搭桥，为投资人联系多家银行，拓宽城改项目信贷和融资渠道。二是建立安置房质量监管体系。完善手续将我区安置房纳入市城改办质检范围，坚持安置房质量“三审验”制度（村民代表小组审验、专业队伍验收审验和村民自身审验），严把安置房建设“四关”（规划设计关、质量监管关、回迁分配关、商业用房经营关）。三是建立安置回迁体系。对延迟回迁项目，督促、指导街道办事处和城改项目投资人制定倒排工期，严格监督投资人按照倒排工期施工，制定延期回迁预案，提前落实村民逾期过渡费，做好宣传解释工作。（二）继续给力加快手续办理.要求区级相关部门、各街道、各开发企业要将完善手续作为头等大事，牢固树立完善手续其实就是解决资金问题。我们将切实分析存在问题，创新工作思路，主要采取全程跟进、全程监督、全程服务、“约谈”和“一对一”的方式，指导督促开发企业和街道办理项目审批手续，积极争取市城改办等市级相关部门的大力支持。区级相关部门要在区级权限内开辟绿色通道，以房屋预售证为目标，加快手续办理进度，确保回迁安置工作有序推进。（三）继续聚力完善市政配套
在前面工作的基础上，继续发挥区政府完善城中村改造项目市政领导小组的作用。区级相关部门以及各街道要通力配合，协同作战，继续逐个项目研判，摸清安置项目周边的市政配套情况，分析汇总存在问题，全面加强与各开发区、市级相关部门的沟通协调，逐个定措施、定时间，切实加快安置项目周边市政配套建设进度，要有重点，首先建设影响群众回迁的道路，着重解决与群众生活息息相关的水、电、气问题，这些问题解决不好，群众回迁后也不能正常生活。各街道还要与各开发企业加强协调，将学校、医院、超市等配套问题与安置房建设同步考虑、同步推进，明确责任，安排专人，全力协调，早日解决。
      （四）继续全力解决资金难题
      面对国家宏观经济结构的调控，房地产市场持续低迷。加之，市政府、市城改办关于西安市城中村改造政策中廉租房、配套费等多项政策的调整，导致开发企业资金普遍趋紧的问题，我们要继续积极牵线搭桥，联系银行召开银企联席会议，多方面考虑，搭建融资平台，拓宽融资渠道，全力帮助企业渡过难关。再困难，我们也要落实群众过渡费，督促安置主体提前落实延期回迁过渡费，并按约定时间和标准兑付到位。要不断加强安置房建设资金和群众过渡费的落实管理，保证投资进度，防范和应对项目风险，维护回迁安置工作良好秩序。
       主任、副主任、各位委员，“城改是做大的发展，回迁是最重的民生”，当前城改工作已转入回迁安置阶段。群众回迁安置工作事关“百村城改计划”的成败，事关未央区域的社会稳定，事关群众的切身利益。区人大常委会听取城中村改造工作的汇报，既是对我区城中村改造工作的支持，更是对我们提升城中村改造管理水平的鞭策。我们坚决按照区人大常委会的审议意见，锐意进取，扎实工作，我们相信在领导的支持下，在兄弟部门的配合下，大家通力合作，齐心协力，就一定能够让被拆迁群众早日回迁，为“百村城改计划”划上浓墨重彩的一笔。